《物業管理服務條例》(第626章)下的徵款要求

《物業管理服務條例》(第626章)(下稱 《條例》)由2016年10月起實施。《條例》旨在透過發牌照予經營提供物業管理服務業務的公司和個人,推動物業管理服務業行事持正,提升標準。「物業管理服務」的定義在《條例》的附表1訂明,包括(1)關乎物業和設施的一般管理服務及(2)物業管理服務的行政方面,如關乎物業的財務及資產管理、人力資源管理和法律服務。

根據《條例》,將成立物業管理業監管局 (下稱「監管局」),監管局有權向持牌人發出物業管理服務牌照、向持牌人發出操守守則、就對持牌人的投訴進行調查和紀律處分程序。

監管局為自負盈虧的法定機構,其收入來源有二:來自公眾的固定徵款和向持牌人收取的牌照費。這方面與地產代理監管局不同,後者亦為自負盈虧的法定機構,其主要收入來源為牌照費(截至2016年3月31日的財政年度約為7,500萬港元)。

《條例》訂明了收取上述徵款的機制。根據《條例》第8部,印花稅署署長將向任何售賣轉易契或根據《印花稅條例》(第117章)附表1第1(1)類可予徵收印花稅的文書,在售賣轉易契提交稅務局加蓋印花時,代監管局收取徵款。《條例》第54條訂明,承讓人有法律責任在有關文書簽立後的30日內繳付徵款。

若承讓人未有繳付徵款,監管局可向承讓人施加罰款及發出證明書。根據《條例》第59條,監管局可將有關證明書在土地註冊處註冊,證明書一經註冊,有關徵款及罰款可向在土地註冊處登記冊中看似是有關處所或土地的擁有人的人追討,並構成對有關物業的法定押記。

在收取徵款方面,政府打算尋求經辦售賣轉易契的律師行合作。律師行須向購買人/承讓人客戶收取徵款,並將該筆款項提交印花稅署。

當條例草案尚未通過時,律師會物業委員會曾強烈反對徵款建議(包括其性質、概念及付款機制),並曾於2014年8月向立法會有關條例草案委員會提交正式意見書。遺憾地,立法會在審議條例草案時並未採納這些意見。

基本上,物業委員會認為:

  1. 根據「用者自付」原則,監管局的經費應來自牌照費用(一如地產代理監管局)。
  2. 在香港,一些建築物(例如,那些唐樓和村屋)並無建築物管理人。這些物業的購買人將不能受惠於發牌制度,但仍須繳付徵款, 做法不公平。
  3. 當購買人並非通過傳統的業權轉易交易,而是通過收購擁有土地物業的公司的股份來獲取物業,就會出現不公平的情況。上述情況的股份轉讓無須徵款,購買人因而可以合法方式避免繳付徵款。
  4. 雖然政府強調,計劃推出後金額只會是數百元,但繳款機制及欠款證明書的發出和註冊,必然會使查核業權的程序更複雜,因為除了查核其他現有的產權負擔外,律師還有責任查核確保現任業主和最近交易的購買人已繳付徵款(如律師代表承按銀行)。

物業委員會認為,向物業轉易交易徵款作為物業管理業監管局經費的一部份,原則上是錯誤的,因為轉易交易與物業管理的質素並無直接關係。畢竟,《條例》只是處理香港不同類型樓宇複雜物業管理問題的方法之一。為了改善本港大廈管理的標準和水平,政府應全面負責監管大廈管理專業人員,並在過程中向《條例》下的發牌制度提供足夠的財政及其他方面的資源。

Jurisdictions: 

禮德齊伯禮律師行 合夥人

江女士的主要專業領域是香港房地產銷售和收購,租賃,房地產開發和金融。她也經常在涉及土地和房地產問題的諮詢事務中作為客戶的律師。

其客戶包括國際客戶,本地上市公司,銀行和金融機構,開發商和房地產投資者。