中國老年人住房:老而彌堅

為了應付迫在眉睫的人口危機,中國鼓勵投資者在老年人住房方面作出重大投資,並為外國投資者提供稅務優惠及其他利益,以吸引其來華投資。然而,這方面的規則相當複雜,潛在投資者如欲獲得箇中利益,便必須審慎構建其自身業務。

中國實行了差不多四十年的「一孩政策」,正面臨著有能力照顧其年老親屬的家庭嚴重不足的問題。根據世界銀行所公布的資料,中國全年的出生率,已從1980年的每1000人有18.2人,下降至2015年的每1000人只有12.9人,由是產生了所謂的「4-2-1」家庭結構,即是﹕一名子女須同時供養其父母及四名祖父母。

與此同時,人類的壽命正在不斷延長。中國的人口現時有2.2億人是在60歲以上,佔全國人口總數百分之十六點三﹔然而,在2000年時該百分比只是百分之十點三。到了2020年,年齡在60歲以上的長者人數,將會達到2.48億,相當於德國、法國、及英國目前的人口總和。到了2050年,中國60歲以上的長者人數,更將會達到4.37億,比美國的總推算人口還要多。

中國老年人住房單位的供應量目前極為不足,而且大多數是由政府提供。2012年,中國合共只為100萬名老年人提供了居所,佔全國2.2億老年人口不到百分之零點五﹔而美國的情況是,在當地55歲以上的人口中,有百分之七是居住在老年公寓。

很明顯,老年人的住房需求與供應存在一個很大差距。從建設的角度看,根據資料估計,到了2020年,中國將額外需要400萬至500萬張老年人床位,面積大約相當於100萬至182萬平方米。

雖然中國的年輕一代現時較難親自照顧其父母和祖父母,但由於工作收入增加,因此他們擁有較高的經濟能力運用第三方所提供的服務。

國家的積極鼓勵

對於會破壞社會安定的問題,中國政府向來十分關注,故積極鼓勵本地及外國投資者在老年人住房方面進行投資。

中國所制定的《老年人權益保障法》,引入了多項關於電力、土地及稅收的優惠政策,目的是倡導設立更多為老年人提供服務的社會福利機構。現時中國已通過實行反向抵押貸款,而基本養老金及高齡津貼等計劃也快將實施。

中國的《外商投資產業指導目錄2015年修訂版》,將「養老機構」列入「鼓勵類」產業。這意味著,中國政府鼓勵外商在這一範疇積極進行投資,並允許其以外資企業方式經營業務,而這將有別於目前大多數房地產項目般,必須以合資企業方式來投資經營。外國投資者倘投資於這一領域,將可享有稅務優惠、較便宜的土地成本、簡化的審批手續,以及其他有利於進行投資的條件。

然而在實際上,外國投資者於中國某些地方經營老年人住房方面的業務,可能會面對某些限制。例如,在本文撰寫之時,上海市規定外國投資者必須以中外合資經營方式進入當地的市場,儘管它們可以通過成立外資企業,在「上海自由貿易區」 設立「養老機構」。

優惠措施

中國的土地使用權目前雖然已經得到加強,但外國投資者在中國的土地開發放面,仍面臨著諸多限制。例如,外國投資者在申請「養老機構」的營業執照之前,必須已先行取得落成的處所,而這有別於物流業的情況—外國投資者投資於物流業,可以取得土地供開發自用,但外資經營的「養老機構」若要收購土地進行開發,卻幾乎是不可能的事情。

中國於最近期頒布的用地指導意見中,堵塞了養老服務業存在的若干漏洞。在過去,民營企業及外國投資者皆藉提供養老服務來發展房地產項目。中國政府為了確保獲准開設的「養老機構」,均能根據實際的預定用途來運用,乃規定所有居住用房的面積均必須受到限制(不得超過40平方米),而對土地使用的分區規劃、建築面積比率等所作的任何其後變更,各地方政府一律不得予以批准。

外商投資的「養老機構」,與當地的民辦「養老機構」,均享有相同的優惠待遇,當中包括獲得稅項以及行政事業性收費等各方面的減免。

所有關於電力、供水、燃氣、供熱等方面的收費,均應當按照向住宅實施的收費率來徵收,並鼓勵地方當局為行政費用提供折扣。

民辦的養老服務,獲豁免徵收營業稅,而在對「養老機構」進行重整的過程中,建築物所有權或土地使用權的轉讓,均獲得豁免徵收增值稅和營業稅。

此外,地方政府必須撥出部分所得,將其運用於照顧老年人方面,而民政部及地方政府,亦必須將銷售社會福利彩票而獲得的公益金的百分之五十(上海為百分之六十)以上,用於支持養老服務業的發展,並且當老年人的數量有所增加時,該百分比也必須作出相應調整。在資金分配方面,給予促進民營投資的該部分,不得低於百分之三十,而該等資金也可以運用於支持民營安老項目的發展。

業務構建

儘管《外商投資產業指導目錄》 載明鼓勵外國投資者投資於養老服務業,但在中國的某些地方,外國投資者仍須先行成立中外合資經營企業,才會獲得當局發給營業執照。

外國投資者如要進入中國的養老服務業市場,可以選擇下列途徑﹕

外商投資房地產企業

外國投資者可以藉一家房地產企業的身份,參與老年公寓的開發和建設(尤其是在早期開發階段)。外商投資房地產企業如欲取得未開發土地的土地使用權,它們在這方面並沒有遭受任何限制。當有關的發展項目完成後,投資者可以將有關的「養老機構」租賃給一個第三方運營商來經營。然而,該外商投資企業倘若希望自行經營該「養老機構」,它便需要將其業務經營的範圍擴大,並取得所需的許可及營業執照。

外商投資養老機構

作為一個鼓勵投資類別,外國投資者可以通過成立中外合營的「養老機構」,進行在老年人住房方面的投資。投資者可以選擇將該「養老機構」的運營,外判給在這方面具有經驗的運營商,又或是自行招聘人員來運營該「養老機構」。

保險機構合營

基於國家對投資於醫療機構及養老服務業所給予的支持,保險機構得以從中獲益。倘若我們能有效運用處於上游的健康保險、維護保險、養老保險、充足的資本及客戶資源,便可促進位處下游的老年住房業的發展,並使該等發展得以持續下去。

公私合營

中國民政部於今年承諾藉公私合營方式,支持民營投資者(包括外國投資者)參與養老服務業的發展。此外,該部門亦鼓勵投資者採納「建設-運營-移交」(「BOT」)模式,並鼓勵由公營部門運營的「養老機構」,通過承包、聯營作業、合資經營及一般合作等方式,讓民營企業得以參與投資於其相關業務。倘情況合適,政府機構也可以考慮直接向民營的養老服務提供商採購相關服務, 並鼓勵公營企業將其自身的渡假村、培訓中心、招待所、療養院等設施,轉型為養老服務機構。

特許經營

中國積極鼓勵外國投資者投資於養老服務,發展特許經營業務,並建立優質的中國養老服務業品牌。此外,外國投資者也獲准參與公營「養老機構」的民營化與重整工作。然而,迄今為止,我們仍未見到詳盡的相關法規出臺。

漫長而曲折的路途

中國的養老服務業,長期以來都是由資金顯著不足的公營機構負責。中國政府近期的立法舉措,確實為民營企業及外國投資者提供了進入中國老年人住房市場的龐大機遇。雖然中國政府在近期發布了一系列的規章,以支持在這方面的發展,但對於該等新政策的轉變,外國投資者仍必須以審慎的態度視之。

Jurisdictions: 

高級律師
歐華律師事務所

Janice為歐華律師事務所香港辦事處房地產組的高級律師。她在跨境房地產交易方面擁有豐富經驗,專長為機構投資者、基金、酒店集團、零售品牌,物業發展商和私募基金公司,包括房地產投資信託基金處理房地產投資。