修訂《建築物管理條例》 (第344章)的時刻來臨

上世紀60年代後期,香港的大型物業發展項目(例如:美孚新邨)陸續興建,政府因此於1970年6月通過《多層建築物(業主法團)條例》(第344章),就業主立案法團的成立,以及業主管理其自身樓宇方面,為其提供一個基本法律框架。該條例於1993年進行「現代化」,並予以大幅修訂,及被重新命名為《建築物管理條例》(以下簡稱《條例》),目的是協助大廈業主成立業主立案法團,並就大廈公用部分的管理,為業主立案法團訂定具體的權責。然而,自1993年以來,當局雖然不時對《條例》的實施作出檢討,但並沒有對其作出過重大修訂。

自《條例》實施後,政府積極鼓勵大廈業主成立業主立案法團,藉此協助管理大廈的日常運作,並指派民政事務總署,透過各分區地政處,就業主立案法團的組成和業主會議的舉行,向業主提供基本協助。

本文旨在論述其他國家所制定的分層業權管理法例的若干特質和優點(當中的法律條文更為具有前瞻性和廣泛性),並於本文探討下列地方所實施的物業分層管理法例:卑詩省(Strata Property Act);新南威爾士州(Strata Schemes Management Act 2015);澳洲首都領地 (Unit Titles (Management) Act 2011);新加坡(Building Maintenance and Strata Management Act) (第30C章));及馬來西亞 (Strata Management Act 2013)。隨著香港的市區樓宇日漸趨於老化,香港大廈的管理問題亦變得益形複雜。作者謹此希望香港政府能借鑒別國經驗,積極考慮對《條例》作出更為全面的修訂。

成立業主立案法團

在卑詩省和澳洲首都領地,當發展商向土地業權辦公室交存分層物業圖則(strata plan)或進行有關登記後,分層物業法團 (strata corporation)便告成立。這與香港的大廈成立業主立案法團,純粹屬於自願性質的情況有所不同。香港業主現時所面對的大廈管理制度,是一個複雜的管理架構(在該制度下,大廈可成立業主立案法團或業主委員會,又或是兩者都不予成立),而在上述司法管轄區,業主只要完成了分層物業圖則的登記,業主立案法團便告自動成立,至於單位數量較少的樓宇,它們可以通過特別決議,豁免自身遵守有關的法例規定。

會議

其他司法管轄區的業主立案法團會議法規,通常都會將重點放在維護大廈業主的整體權益方面。例如,卑斯省規定,在首個週年業主大會舉行之前,任何需要3/4多數票通過的決議案,均只可以在特別業主大會上,以全體一致的方式表決通過;而除非獲得全體業主給予豁免,否則週年大會的召開,亦必須由分層物業法團負責。新南威爾士州規定,某一大廈的住宅單位出售數量若已達三分之一,原來的業主或發展商便須馬上召開業主立案法團會議,違反這項規定的將被處以罰款。此外,當地法例為了給大廈業主提供指引,故亦就首次會議所須討論的事項和所須擬訂的文件作出了規定。除此以外,某些司法管轄區亦允許業主以電子方式(例如透過電話)舉行會議。此外,出席會議的分層物業法團成員數目,假如少於其成員總數的百分之五十,則任何以3/4多數票通過的決議,均必須在特別業主大會上重新進行審議。

發展商的義務和責任

發展商在今天需要履行的義務和責任日漸增加,尤其是在該大廈的首個預算的制訂,以及該大廈的文件和圖則的移交等方面。卑詩省規定,發展商需要設立應急儲備金(contingency reserve fund),並提供相關的資金,數額視乎某一分層物業在何時進行首次轉易而定。進行首次物業轉易的時間,如果是在分層物業圖則交存之後的一年內,那麼發展商所須提供的最低金額,應當是臨時預算中的估計運營開支的百分之五。為了保障個別業戶,分層物業法團在首次物業轉易之後的下一個月份的首日,直至首個年度預算實行當日這期間所產生的開支,如果是超過了臨時預算中的估計運營開支,那麼發展商便必須在首次業主週年大會召開之後的八個星期內,向分層物業法團支付當中的不足之數。

此外,發展商有義務在首次業主週年大會上,向分層物業法團提交以下的資料:顯示各項設施之實際位置的圖則和文件;為分層物業法團簽訂,以及代表分層物業法團簽訂的所有合約;所有承建商和分判商的名稱和地址;以及,所有關於該大廈的保證、手冊、操作指示等。如果發展商不遵從上述規定,以致分層物業法團需要支付相關費用才能取得該等文件,此等費用將會成為發展商對分層物業法團的欠債。如果大廈需要進行大型的翻新和維修工程(一般而言,大廈在落成後15 - 20年內便須進行此等工程),該等文件和資料對大廈業主來說尤其重要,但大多數的業主立案法團或大廈管理公司,屆時將會很難從發展商那兒取得有關的記錄和圖則。

管理委員會成員披露個人利益

《條例》的現行條文,並沒有明確規定管理層或業主委員會的成員必須披露其個人利益。然而,環顧上述法例,它們皆要求管理委員會的成員須向管理委員會披露一切可能的利益衝突。在商討有關交易的過程中,或是當需要就有關交易進行表決時,可能涉及利益衝的成員便必須放棄投票和退出有關會議。有些國家規定,假如有任何成員沒有披露任何可能存在的利益衝突,則法院有權將有關交易作廢,並要求涉及利益衝突的成員向分層物業法團交出相關得益。

管理公司的義務和責任

也有一有些國家規定,物業管理公司須承擔法定義務,向買方提供內容須依據法例規定的證明書。此舉有助規範須向買方提供的各類重要資料,以及可以在一定程度上,降低買賣雙方就未經披露的翻新計劃或非法構築物等事宜提起訴訟的風險。此外,有些國家亦向被撤換的管理公司施加明確的責任,規定它們必須在管理合約終止後的若干星期內,交出一系列經由法例明確規定的資料記錄,違者將被處以罰款。

聯名業主委派代表出席

在香港,《條例》只是關注聯名業主 委派其代表出席會議的問題,而澳洲首都領地的法例則規定,凡屬於由聯名業主所擁有的單位,他們只可以授權他們其中一人作為代表出席會議,而該代表可以就該大廈的日常管理事宜,代表其他聯名業主作出一名業主可以作出,又或是被要求作出的任何事情。

業主立案法團制訂為期10年的基本工程預算開支計劃

新南威爾士州的法例規定,業主立案法團須制訂一個為期10年(從業主立案法團的首次業主週年大會開始計算)的基本工程預算支出計劃,並由專家提供相關協助。

業主立案法團的財務報表和賬目記錄

《條例》第27條只規定管理委員會必須擬備財務報表,當中並須包含收支賬目和資產負債表,但沒有明確規定該等財務報表須披露一些甚麼資料內容細節。新南威爾士州的法例詳細規定了財務報表所必須包含的內容細節(例如:在某一期間每項支出的細節和金額),以及規定業主立案法團的司庫必須保存各項交易的收支記錄。

解決爭議

由於訴訟需要耗費大量的時間和金錢,因此大多數的業主和業主立案法團,都不願意將大廈管理所涉及的糾紛提交法院審理。某些司法管轄區(例如:新南威爾士州)的法例闡述了各種爭議和命令,以及可提出相關申請的當事方,以便公眾人士能了解箇中情況。新南威爾士州所實行的爭議解決制度,共包含以下三個層次:透過一個由大廈業主立案法團制訂的自願性爭議解決程序,從內部來著手解決有關爭執;各個組織性的調解會議;又或是,向有關的民事和行政審裁庭提出申請。然而,該審裁庭的司法常務官倘若認為解決有關爭議的更恰當做法,應該是透過調解程序,那麼他有權拒絕受理該案。在新加坡,當地成立了「分層業權委員會」(Strata Title Boards)(該委員會的成員由大廈管理專業人士擔任),以便能加快處理大廈管理方面的糾紛。

香港有一半人口是居住於私人或資助房屋,大廈管理是他們的一個現實生活問題,而現時的大廈管理、維修及翻新費用,正在前所未有地持續攀升。因此,作者謹盼望新一屆的政府能夠察覺到香港的大廈管理架構,確有迫切改革的需要,並為此進行更深入的研究,以期改良有關制度。

Jurisdictions: 

禮德齊伯禮律師行 合夥人

江女士的主要專業領域是香港房地產銷售和收購,租賃,房地產開發和金融。她也經常在涉及土地和房地產問題的諮詢事務中作為客戶的律師。

其客戶包括國際客戶,本地上市公司,銀行和金融機構,開發商和房地產投資者。