在當前疫情下,香港租戶在何種程度上可援引不可抗力條款?(摘要)

冠狀病毒疫情持續,嚴重影響香港經濟。香港是全球最昂貴的商業房地產市場之一,許多企業難免想知道,在困難而不確定性的情況下,援引不可抗力條款的可能性。

何謂不可抗力條款?

商業合同通常包含不可抗力條款,以處理某些(通常當事方不能控制的)事件,這些事件可能會嚴重破壞當事方履行合同義務的能力。發生此類不可預見的事件時,當事方可以援引不可抗力條款,拒絕履行合同。

誰可援引不可抗力條款?

尋求援引不可抗力條款的一方必須符合以下要求:

  1. 首先,當事方必須確保合同包含不可抗力條款。若然沒有明確的條款,當事方不得暗示合同中有不可抗力條款。然而,有些合同可能包含不可抗力條款,但沒有註明「不可抗力」字眼。為了確定是否存在等效條款,當事方可以尋找以下特徵:

    a.    觸發事件的定義,例如「超出合理控制範圍的事件」,以及屬於該定義事件的不完整清單,例如戰爭、天災;
    b.    觸發事件發生後,當事人必須遵循的手續;和
    c.    觸發事件發生的後果;通常的後果包括延長時間或解除全部/部分合同義務。

  2. 希望援引不可抗力條款的當事方必須確定該條款的範圍,並證明當前的事件符合不可抗力事件的定義。

  3. 當事方必須證明不可抗力的事件超出其控制範圍,並不可預見地阻止或延遲了合同義務的履行。不可抗力事件與未履行合同之間的因果關係至關重要。

  4. 當事方必須證明已採取一切合理步驟來減輕不可抗力事件的影響。

  5. 當事方必須證明已遵守不可抗力條款中規定的相關通知形式。由於通常會有通知的時間限制,因此強烈建議各方及時進行。

雖然冠狀病毒疫情的影響重大而難以預計,是否構成不可抗力事件仍取決於條款本身,租戶應謹慎審閱,必要時應尋求法律協助,以確保各方利益受到保障。

主要障礙在於上述第三個要求。租賃協議中租戶的主要合同義務是按照條款支付租金。根據不可抗力條款的既定原則,並非僅因為當事方在簽署協議難以履行義務,就能解除合同。因此,若沒有出現極端事件(例如政府命令關閉場所一段相當長的時間以作隔離疫檢),租戶不太可能援引不可抗力條款來避免履行租賃協議。

可以普通法的合同落空原則替代嗎?

若不能援引不可抗力條款,普通法的合同落空原則或可為租戶提供一些紓困。根據這個原則,「合同形成後發生某種事情,使在物理上或商業上無法履行合同,或把義務變為與簽訂合同時承諾的義務完全不同時」,可解除合同。然而,合同落空的範圍很窄,使用的門檻亦很高。同樣地,並非僅僅因為難以履行合同,就能使用落空原則。

違反租賃協議的後果

若租戶拖欠租金,但無法援引不可抗力條款或合同落空原則,則構成不法拒絕履行租賃協議,業主有權要求賠償。除了租金和保證金,在某些情況下還可要求賠償剩餘的未到期租賃的租金。因此,租戶若打算援引租賃協議中的不可抗力條款,建議尋求獨立的法律意見。

Damien Laracy(合夥人)
Nicole Wong(合夥人)
Hill Dickinson Hong Kong

編者按:這是一篇名為《勝者自慎—香港法院駁回逾期執行仲裁裁決的企圖》("To What Extent Can a Hong Kong Tenant Rely on a Force Majeure Clause in the Current Coronavirus Outbreak?")的文章摘要,該文章通過《香港律師》電子報分發,並於2020年3月張貼在《香港律師》

                                       

 

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合夥人, Hill Dickinson Hong Kong

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