業主與租客 — 租約 — 租約條款 — 商業處所 — 支付「共同費用」的責任 — 按照恰當的詮釋,「共同費用」是否包括沒有在租約訂明的管理費用
[2017] HKEC 2476 Lands Tribunal
土地審裁處
條例第 V 部收回管有申請2017年 第824號
土地審裁處成員彭浩泉
2017年11月8、17日

L擁有個街市(該處所),該處所位於設有零售店舖和停車場的商場(該建築物)之內。L根據份租約(該租約)將該處所連同公用地方的使用一併租給T,該租約准許T特許第方在該處所經營業務,該第三方必須繳付給T包括「管理費」在內的費用。該租約某條款(該條款)訂明,T必須繳付「有關該處所」的「所有現時和將來的」公用設施收費、電費,以及「公平分擔由業主或[該建築物]管理人釐定的共同費用」。L尋求收回該處所的管有權,理由是T未有繳付某指定期間的「共同費用」$543,839.23(該筆共同費用)。T反對,指稱該條款的「共同費用」限定為公用設施收費和電費,而L申索的該筆共同費用事實上是「管理費用」,並非該租約指明的應付費用。

裁決 –批准申請:

  •  T有責任繳付該筆共同費用。按照對該條款的恰當詮釋,公用設施收費只是指「有關該處所的應付費用」,「共同費用」不在公用設施收費範圍之內,不過包括可以「由業主或[該建築物]管理人釐定的」費用(電費除外)。該處所是連同公用地方一併租出的,而該建築物管理人(該管理人)必然會產生與公用地方有關的「共同費用」,T會受惠於該管理人的服務。(見第18–22、26、44、46段)
  • 至於T倚靠現存或已知的事實,或各方在該租約簽訂時所假設的事實,雖然「共同費用」還未產生或計算,但並不意味「共同費用」不在L和T意料之內,也不意味不是應支付的費用。此外,L和T可以被假定為用字謹慎的訂約方。T的特許持有人繳付他們檔位的「管理費」,該建築物商舖的租戶支付「管理費用」,「管理費用」與「共同費用」相符,也比較容易分攤。因此,「共同費用」的正常涵義包括管理費用在內,例如該管理人的員工費用、清潔費、維修費等(引用Jumbo King Ltd v Faithful Properties Ltd (1999) 2 HKCFAR 279、Arnold v Britton [2015] AC 1619、Smart Essence Development Ltd v Hong Kong Housing Authority(未經彙報,HCA 450/2016,[2016] HKEC 951))。(見第30、33–36、39段)
  • 根據證據,該筆共同費用是「由業主或管理人釐定的」共同費用之中,按比例公平分出的某一部分。(見第42–43段)

應用

這是宗申請人(處所的業主)因為答辯人 (租戶)未有根據租約繳付共同費用而針對答辯人申請收回處所的案件。案情已在判決書詳細列出。

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