消防安全指示對賣方出售其物業的能力有何影響

A. 前言

未經核准的建築工程和屋宇署所發出的命令,向來是物業轉易訴訟的焦點所在。然而,對物業的業權構成影響的政府通知,並非單單只有屋宇署所發出的命令;另一些往往被人忽視的,是根據《消防安全(建築物)條例》(第572章)(下稱《條例》)第5條所發出的消防安全指示。事實上,香港經常有個別的物業和大廈接獲該等指示,而該等指示大多是要求對某項物業進行改良或改建工程,又或是涉及大廈的逃生方法、消防通道、防止火勢蔓延等措施。

這些指示的重要性及潛在的嚴重性,確實是不容我們忽視。《條例》第5(8)條規定,違反有關規定構成犯罪,並可能會根據第7.7條被頒發禁止佔用相關建築物的命令,而違反該命令的,有可能被處以罰款和監禁三年。

本文嘗試指出,單就消防安全指示而言,不論其是否與個別物業或該物業所在大廈的公用地方有關,均有可能會對該物業的業權構成產權負擔(它可以是金錢及/或刑事方面的法律責任),從而影響業主出售其物業的能力(B部分)。此外,消防安全指示也可能會影響賣方根據買賣協議履行合約責任的能力,視乎每宗個案的實際情況而定(C部分)。

B. 賣方物業業權的產權負擔

這部分所討論的重點,是賣方的物業及/或該物業所在大廈的公用地方如果接獲消防安全指示,此等指示將會對賣方就其物業提供妥善業權的能力構成什麼影響。讀者當然曉得,從完整的角度看,賣方除了須為其物業提供妥善業權外,也須證明該物業擁有妥善業權。然而,由於證明妥善業權的責任,涉及須如何就特定的物業轉易進行相關的業權查詢,因此這一議題並不適合在本文作一般性的討論。

B1. 與支付或分擔費用有關的金錢上責任超出合理預期

消防安全指示通常要求對有關物業,或是對有關大廈的公用地方,進行符合消防安全規定的工程。買方在支付或分擔大廈維修的未清償費用方面所可能需要承擔的法律責任,如果超過一名合理人士的預期,這也許會對該賣方的業權構成瑕疵:參看Sihombing and Wilkinson, Hong Kong Conveyancing Law and Practice, Volume 1(A) at V [142.1]。這一說法的真確性,並不限於該物業本身的建築維修,也包括該物業所在大廈的公用地方的建築維修。

Chi Kit Co. Ltd & Another v. Lucky Health International Enterprise Ltd [2003] 3 HKCFAR 268 (下稱‘Chi Kit’)一案中,賣方未能向一名準買家披露該大廈的業主立案法團所面對的一項人身傷害申索,而法庭最後裁定,該大廈的業主立案法團須向原告人賠償2500萬港元。終審法院認為,基於上述裁決所引致的法律責任,該物業的業權存在瑕疵。終審法院常任法官包致金及非常任法官梅師賢裁定 (at p. 282A-B):一項財產的所有權若涉及諸多法律責任,這並非不尋常,但業主如果需要就業主立案法團所須支付的費用承擔分擔責任,而「其性質或程度,如果是超乎尋常至完全超出一名合理買家的預期」,這將會構成該物業業權的一項缺陷(另見 pp. 284J-285B)。

很明顯,賣方若知悉其物業可能存在須分擔費用的重大責任,他需要向買方披露相關情況:Chi Kit, at p. 285D–H。終審法院常任法官包致金及非常任法官梅師賢在該案裁定,「買者自慎」(caveat emptor)原則在該等情況下並不適用,因為「倘若導致買方須面對蒙受嚴重傷害的風險,而該風險是完全在賣方所知悉或有能力知悉的範圍內,則不應適用該[買者自慎]原則。」

另參見All Ports Holdings Ltd v. Grandfix Ltd [2001] 2 HKLRD 630 (CA) (‘All Ports Holding Ltd’) at §§ 20-22一案。上訴法庭在該案中裁定 (援引Chi Kit一案),分擔業主立案法團所須支付的費用,屬於非一般性的責任,而它可導致產生一項在業權上的缺陷。

然而,法庭在E-Global Ltd v. Trenda Ltd [2013] 5 HKC 192 at §§ 24 – 28(下稱‘E-Global’)一案中,對All Ports Holdings Ltd一案作出區別。暫委法官貝偉和在該案裁定,消防事務處向一幢未符合消防安全規定的多層大廈發出通知,要求對它作出改動,這並不構成賣方業權上的一項瑕疵。貝偉和法官的理由,是以下列事實作為依據:

1) 符合消防安全規定的時限獲得定期延長(§ 10);

2) 符合消防安全規定的費用,由該大廈的四百多個單共同分擔(§ 11);

3) 根據一般常識,該等要求為大廈更換大門及安裝標誌的消防指示並不急於進行,亦不會妨害公眾地方佔用人的安全(§ 12);

4) 由於該大廈的單位數目眾多,自有關的消防指示發出後,該大廈曾經進行了多宗住宅單位買賣交易(§ 12);

5) 《消防條例》(第95章)並沒有針對共同擁有人的業權,作出有關消防指示的登記規定(§ 12)。

個人認為,E-Global一案的裁決,是基於該案本身的獨特情況。因此我們必須注意,不應將該案視作一個明確和涵蓋一切情況的權威案例,從而遽下結論稱,消防安全指示永不會成為賣方業權的一項瑕疵。相反,我們必須審視與該等消防安全指示相關的特定情況和事實,並關注以下各項因素:

1) 符合消防安全指示的工程之複雜性。譬如說,所須進行的合規工程,如果是屬於大型和耗費不菲的建築與興建工程,那人們不禁會問:就該等工程的性質而言,它們可否算是「一般營運開支」,又或是「更新某部分物業所需的費用分擔」?: 比較Chi Kit at p. 284。法庭在該案中指出, 「與更新某部分物業的所需費用有關的分擔,儘管並非必然能夠預料得到,但它仍在合理買家的預期範圍內…故在正常的情況下,沒有必要就此類費用的分擔責任為買方提供保障。」

2) 在分配合規工程的費用方面,任何可能的複雜性:比較 E-Global一案。在該案中,進行符合消防安全規定的工程所需的費用,只須根據該大廈約400個單位的業主之各自份額,並按比例進行分配。

3) 所須進行的合規工程之性質。E-Global一案中的消防指示,其性質乃屬「需要持續加強消防安全措施」,而所須進行的工程,是「更換大廈大門和安裝大廈標誌」,此皆為 「輕省」的工作,故要求測量師或其他專業人員就有關工程費用作出估算,實屬不切實際(參看該判決第20段)。然而,其他一些案件的情況有別於E-Global案,而其所須遵守的消防安全指示,亦並非「需要持續加強消防安全措施」,而是需要進行一些原來沒有的重要工程,例如:安裝新的自動灑水裝置和火警警報器。

E-Global案的另一個問題,是貝偉和法官在第12及26段中所稱的,消防安全指示一般不會對賣方提供妥善業權的能力構成影響,因為《條例》並沒有就消防安全指示的登記作出規定,而該等指示亦不能針對某項物業進行登記。但需要注意的是,貝偉和法官並沒有考慮張舉能法官(當時的高等法院首席法官)在Wise Wave Investments Ltd v. TKF Services Ltd [2007] 4 HKLRD 762 at § 89一案中所提出的附帶意見。張舉能法官在該案中指出和解釋,對Chi Kit一案的賣方提供妥善業權的能力構成影響的因素,並非基於一項可能產生的押記, 「而是由於在相關物業交易完成後,新業主須就業主立案法團所需支付的巨額判定債務分擔責任,從而導致業權問題的產生。」

張舉能法官在較為近期的一宗案件Gigabillion Asia Pacific Ltd v. Sino Dynamic International Ltd [2015] 2 HKLRD 100中再次解釋 (at §21), 根據Chi Kit一案的裁決,一項對業權構成影響的「產權負擔」,並不限於對某一物業所提出的申索,又或是對某一物業所可能施加的押記。就重大的費用分擔而須承擔的法律責任,或就重大費用分擔的法律責任而須承受的風險,其本身亦可以構成一項產權負擔,原因是:分擔一筆巨額的,並完全超出一名合理買家所預期的費用,此中的法律責任對該物業乃具有約束力,並可因此構成業權的瑕疵或產權負擔。此外,如果所需分擔的費用仍然未獲清償,則該物業的接續業主亦須同樣受該法律責任所約束。故此,為針對某項物業而作出的消防安全指示登記,並不能為業權所受影響的程度提供完全的答案。

B2. 刑事法律責任

E-Global一案也提及當中不存在迫在眉睫的消防安全問題。雖然貝偉和法官在該判決中沒有闡述這方面的相關性,而且亦沒有任何權威案例和指引,指出應如何及在什麼情況下執行有關的消防安全指示。但有一點很明確的是,不遵從該等指示將構成觸犯《條例》第5(8)條下的罪行(尤其是假如存在迫在眉睫的消防安全問題的話),並可能被施加《條例》第7(7)條下的禁止令,從而被禁止佔用有關物業;而違反該禁止令的,更有被判處監禁之虞。因此必須注意的是,所購買的物業本身如果正受制於某些消防安全指示;又或是,該物業所在的大廈,其公用地方正受制於某些消防安全指示,那麼當局倘若採取執法行動,該物業的買家便很有可能(就實際情況而定)會同時招致潛在的刑事法律責任,而這情況將會構成該物業業權的一項產權負擔:Wong On v. Lam Shi Enterprises Ltd (unrep., MP 2549/1995, [1995] HKLY 811) 。郭美超法官在該項判決的第17段指出,潛在的刑事法律責任或潛在的申索,會影響賣方證明其擁有物業的妥善業權的能力;這一評論其後在Sun Lai Fong Keller v. Leung Wing Kit [2009] 1 HKLRD 436, 440一案中被援引。

C. 合約責任

遵從消防安全指示,也可能會對賣方履行在買賣協議下之合約責任的能力構成影響。當然,這須視乎每宗案件的實際情況而定,故本部分只會舉出一些有潛在問題的情況。進行符合消防安全規定的工程,可能會對例如:相關物業的實用面積、大小、或佈局(只舉其中數例)等構成影響,從而影響賣方「按現狀」 出售其物業予買方的能力。此外,禁止佔用相關物業的禁止令,亦可能會影響買方交付該物業之空置管有權的能力。如果該物業是連同一項現有租約出售,則該禁止令亦將會同時對有關的租賃構成影響,並因此(視該合約之條款而定)會影響賣方出售該連同現有租約之物業的能力。凡此種種問題,都有可能會導致賣方違約。

D. 結論

總括而言,消防安全指示的發出,會導致產生一連串的潛在問題。雖然人們常常忽視該等指示,但它們所衍生的法律問題,確實比我們原來所想像的複雜。賣方的物業本身若受制於消防安全指示,又或是其物業位處的大廈若受制於消防安全指示,法律執業者應當讓這些業主知悉,除非他們在出售其物業前先行遵從有關的消防指示,否則將會在出售該物業方面遇上困難。此外,他們也需要為其買賣協議擬訂專門合約條款,以盡量(若非完全)避免可能出現的問題發生。

Jurisdictions: 

張奧偉爵士大律師事務所 大律師

張信靈是張奧偉爵士大律師事務所的一名大律師。  她在牛津大學修畢法律課程,並獲得了Middle Temple Advocacy獎學金。  張信靈大律師的業務範圍涵蓋廣泛,包括民事和商業案件,專注土地和遺囑驗證事宜。  她曾就稅務、“證券及期貨條例”(第571章)、司法覆核、保險及婚姻等方面工作及提供意見。  張信靈大律師是《香港民事訴訟程序》(H部分:公司及清盤)的特約編輯,也是香港大律師公會大中華事務委員會的委員。