現實原則

去年11月的《香港律師》中,筆者討論了上訴法庭就Penny’s Bay Investment Co Ltd v Director of Lands (Unreported CACV 115/2015, 19 May 2016) 一案所作的裁決。終審法院現時亦就相關的估值問題,推翻了上訴法庭的裁決 (Penny’s Bay Investment Co Ltd v Director of Lands,Unreported, FACV 1/ 2017, 16 October 2017)。

還記得,該宗訴訟涉及對取得某海上通道(或稱海岸權利,正如該標的事項在各項法律程序中所被引用的名稱)所作的補償。當政府在竹篙灣某一範圍(包括該海上通道)進行填海的建議獲得批准並刊憲後,便需要向受影響的當事人作出補償。(該日為1995年5月5日,亦是進行估值日期)。該填海工程的原來目的,是為了兩個貨櫃碼頭的興建而提供所需土地。然而,該貨櫃碼頭工程從來沒有展開,而該幅填海得來的土地,最後亦成為了迪士尼樂園場度假村的一部分。

終審法院於較早前的一項裁決中裁定,補償金額的確定,須以毗連土地在設有和並沒設有海上通道的情況下,二者之間的價值差距為準(以下稱「終審法院首項裁決」)。該等價值於所有相關法律程序中,被稱為「之前價值」和「其後價值」。

土地審裁處的裁決

Penny’s Bay一案中,該貨櫃碼頭工程項目雖然沒有付諸實行,但它對有關的估值工作亦產生一定影響。該工程項目本來附有一項道路計劃,目的是建造通往該幅土地的行車通道。此舉將可令該幅土地得以發展作工業用途,而並非只是作為船塢或中游作業場地。如果是作工業用途,它所得出的估值數字,必然會較後者為高。

與這一貨櫃碼頭工程項目有關的,並導致各當事方出現分歧的該項事宜(也就是問題產生的根源),涉及在進行估值當天,市場就該貨櫃碼頭工程項目是否能落實進行所作的預期。在處理之前價值的問題時,土地審裁處認為該工程項目不會落實進行的機會是一半一半,而這是在假設性的公開市場出售中,該幅土地的名義買家需要考慮的一項因素;亦因此,該項以工業用途為基礎而進行評估的之前價值需要下調,以反映該貨櫃碼頭工程項目會否落實興建所存在的不確定性。

然而,在處理其後價值的問題時,土地審裁處信納在進行估值當天,該填海工程肯定會落實進行,而當該填海工程完成後,政府肯定會落實興建該兩個貨櫃碼頭。如此一來,這又保證了該幅土地將可以作為工業用途。最後,所得出的結果,是一個水平相當高的其後價值,而當中並沒有進行任何打折,以反映貨櫃碼頭工程項目能否落實進行的不確定性,以及由於失去了海上通道,土地擁有人可獲支付的金額相應減少的這一事實。

上訴法庭的裁決

關於該貨櫃碼頭工程項目是否肯定會落實進行的問題,上訴法庭與土地審裁處的看法並不一致。上訴法庭同意地政總署署長的看法,即是在「終審法院首項裁決」下需要作出一項假設,認定在進行估值當天,該海上通道的填海工程已經完成。然而,該項假設對於所作的估值並無任何影響。「它只是一項法律上的假設,目的是為了有效產生提出有關申索的權利…這並非意謂,該項法律上的假設,對該項假設性出售所作的預期會有任何影響。」 (Penny’s Bay Investment Co. Ltd v Director of Lands, Unreported, CACV 115/2015, paragraph 73) 就之前價值而言,土地審裁處認為該貨櫃碼頭工程項目會有百分之五十的可能獲得通過。關於該工程項目能否落實進行,上訴法庭在裁斷該其後價值時,裁定倘若就市場對此所作的預期而作出不同的評估,這一做法並無任何依據:

「75. … [該幅土地]將會參考相同的現行市場狀況來進行估值(而並非參考兩個不同時點的市場狀況,一個是在填海工程進行「之前」,而另一個則是在填海工程進行「之後」)。[「終審法院首項裁決」]假定當中的唯一區別是:當中某一項估值的進行,必須以該幅土地擁有海岸權利為基礎;而另一項估值的進行,則必須以該幅土地並不擁有任何海岸權利為基礎…

76. 原則上,在相同的現行市場狀況下,市場就該幅土地的未來可能用途所作的預期應該相同。此外,由於該期望的存在和其產生的影響,涉及證據方面的事宜,所以它不應受到填海工程已在進行(但事實上沒有)的法律上假設所影響。」

估值問題

終審法院認為,土地審裁處假定於進行估值當天,填海工程肯定會進行,而它的看法是否正確,這在作出相關裁斷方面,是一個關鍵性的問題。終審法院同意,倘若該項假設成立,土地審裁處便應有權裁定(事實上它亦如此作出)該貨櫃碼頭工程項目必然會落實進行(而該幅土地亦因此可作工業用途)。

根據有關案情,土地審裁處的處理方法並不一致。在裁斷該之前價值時,土地審裁處裁定在進行估值當天,市場認為該貨櫃碼頭工程項目能否真的落實進行,機會只是一半一半。然而,在裁斷該其後價值時,它認為該工程項目肯定會落實進行(而市場也是作出如此假設)。它對該其後價值所作的估值,涉及一項人為的假設,即是,在進行估值當天,有關的填海工程肯定會進行。

相比之下,上訴法庭的處理方法並沒有涉及作出任何該等假設。它並沒有就進行估值當天填海工程是否已經或將要展開,作出任何人為的假設。上訴法庭的處理方法,「並不涉及作出任何不符實際情況的假設,因為它要求人們在進行估值時,需要根據該幅土地(按其實際狀況和前景)在進行估值當天,及在並不擁有海岸權利的情況下來作出估值…」(終審法院非常任法官廖柏嘉勳爵(Lord Neuberger)所作的評論,第81段)。廖柏嘉勳爵續稱(其他法官也對此表示同意):

「事實上,本案並沒有任何合符邏輯的理由,可以解釋為何已經失去了海岸權利的這一假設,需要一名對該項假設進行估值的人來尋找或辨識失去該等權利的原因(亦即該填海工程)。此外,我們也沒有任何可行理由,可以要求估值人員如此實行......人們只需以該等海岸權利已經失去作為估值的基礎。」(第83段)

然而,廖柏嘉勳爵在該案中認為,就該幅土地的其後價值而言,土地審裁處將失去海上通道的原因列入考慮的範圍,以及根據該基礎來為該幅土地進行估值,這都是適當的做法。在本案的情況下,適度地偏離現實情況是可以接受的,而為了產生「公平合理的結果」,此舉也確實有其必要(第88段)。廖柏嘉勳爵理解這一爭議點所存在的困難,並作出了同意土地審裁處看法的評論:

「88. 任何人在進行估值時,倘若他假設(在本案中必須為事後估值的目的而如此實行)有關的海岸權利已經喪失,那麼,他審視了喪失此等權利的原因,繼而考慮到基於該原因而對有關估值所自然產生的影響,此舉並無任何不合理之處…

89. …由於在公佈有關的核准時,有關的海岸權利已被視為不可挽回地失去(無論是實際上還是在法律上),故作出了導致該等權利失去的原因(亦即該填海工程)肯定會落實進行的這一假設,而這在邏輯上可說是沒有矛盾的。此外,該項假設是相對溫和地偏離現實情況… 而在我看來,一個可予適用的現實原則的變項,就是假如有任何偏離現實的情況存在,該等偏離情況應當維持在合理的最低程度。在本案中,有關的偏離如果是在適當程度的範圍內,那麼我們大可假設該填海工程將會落實進行…」

就現實原則的運用,Penny’s Bay一案為估值師提供了十分有用的指引。每宗個案雖然都有其相異之處,但在對有關補償進行估值時,我們始終是以達致一個公平、公正的結果作為目的,而等值原則的要求也與此相同。在Penny’s Bay一案中,其所出現的偏離現實情況只是有限,因此可以作出一項假設,就是在進行估值當天,有關的填海工程肯定會落實進行。該項假設讓估值師可以考慮到,該貨櫃碼頭工程項目倘若付諸實行,那麼在沒有海運通道的情況下,該幅土地將可蒙受哪些利益。「以下的說法,是一個有力的論據:就是,在所有其他條件都相同的情況下,某項毗鄰物業的發展計劃如果會對某人的土地同時帶來有利和不利影響,而那人可以就該些不利影響所造成的價值下跌,要求對方給予補償,但卻無需考慮該等有利影響所給他帶來的增值作用,這看來顯然不妥。」(廖柏嘉勳爵在第87段所作的評論)。嚴格地遵守現實原則,可能會令申請人得到過度的補償。

亦因此,在目前的案件中,獲得利益的因素也應當包括在內。雖然Penny’s Bay一案中所提述的兩個英國典據 (Senior v The Metropolitan Railway Co (1863) 2 H & C 258 及 Eagle v The Charing Cross Railway Company [1867] LR 2 CP 638) 提出了似乎不同的看法,但法庭認為,在該援引它們的重要參考案例中,它們並不能為當中提出的主張提供支持。

Penny’s Bay是一宗曠日持久的訴訟,而有關的海岸權利的終絕,已是於二十多年前發生。廖柏嘉勳爵在其判案書的最後部分指出,當前的訴訟已經「維持了一段不合情理的時間」,他指示各當事方及其法律顧問應在「不違反司法公正的情況下,盡快與便宜地」達致一個最終結果。他的這一評論,連同他在該判案書中所作的其他評論,肯定會獲得香港法律執業者給予充分的推許。

Jurisdictions: 

Fortune Chambers 大律師

楊業明是執業大律師。他撰寫了一本關於在香港不當得利法律的著作,並是香港海事法執業者卷冊的投稿人。他曾就多個執業領域發表專業研討會,包括信用狀、跨境禁令、土地補償和國際私法。