真實情況與對土地估值的預期

在政府興建迪士尼樂園之前,竹篙灣本應計劃用作建造10號及11號貨櫃碼頭,但有關工程一直未見進行。許多年以後,當政府要興建迪士尼主題樂園時,竹篙灣的填海工程才告展開。可是,政府在1995年5月根據《前濱及海床(填海工程)條例》(第127章)(下稱《條例》)所發出的法定通知,具有終絕申索人(其為一幅與有關海域毗連的土地之擁有人)享有的海岸權利的即時效力。

該土地擁有人隨後與政府就補償問題展開訴訟,並持續了超過10年,最後由終審法院作出一項重要裁決((2010) 13 HKCFAR 287)。終審法院在該案中裁定,政府就申索人喪失海岸通道所給予的補償,應當依據進行估值當天,有關土地在設有和並沒設有海上通道的情況下,二者之間的價值差距來予以計算。

土地審裁處其後根據終審法院的該項裁決,確定政府應予支付的補償金額,而土地審裁處的這項決定,成為Penny’s Bay Investment Co. Ltd v Director of Lands(Unreported, CACV 115/2015, 19 May 2016) 一案的上訴標的。

該案的土地擁有人根據《條例》第12條向政府提出申索。終審法院裁定,第12條蘊含一項假設,就是在進行估值當天,該海岸通道的填海工程已經展開。在對第12條的含義作出解釋時,這一項假設是必須的,以免土地擁有人的補償權利被不公平地剝奪。第12條訂明,就有關補償而提出的申索,必須在該項於法律上終絕土地擁有人之海岸權利的政府公告發出之後的12個月內提出。然而,倘若在該12個月期限屆滿後,有關的填海工程仍未展開,該項補償權利有可能會在等待填海工程進行的期間失去效力 – 除非第12條的真確解釋是,有關的填海工程須被視作在進行估值當天已開始進行,並據此評定所應當給予的補償。

對土地估值的預期

土地審裁處考慮了三種該土地倘若設有海上通道時的「估值方法」。「估值方法A」(港幣214,206,000元)及「估值方法B」(港幣551,157,000元)假設,該幅土地將會作為船塢及中游作業場地之用,但「估值方法A」假設該兩個新貨櫃碼頭將不會興建,而「估值方法B」則剛好相反,它假設有關的工程項目將會順利完成。

「估值方法C」(港幣391,309,077元)預期該幅土地將會作工業發展用途。此外,它亦假設該幅土地的買方會自願將有關的海岸權利交回政府,以便進行貨櫃碼頭的建造工程。這一讓步可被視作一項權宜之計,因為假如那兒未能興建與該工程項目有關的新路,該幅土地的發展亦將無法進行。土地審裁處以工業用途為基礎,計算出該幅土地的價值後,作出了重大的下調以反映其所作的裁斷,就是,該貨櫃碼頭有一半機會可能不會建成,而這項風險,很明顯會成為潛在買家的一項考慮因素。

土地審裁處裁斷,根據「估值方法B」而算定的金額(其為三種「估值方法」中金額最高的一種),是土地擁有人在一項假設性的土地銷售中所要求獲取(及有興趣的市場人士所須支付)的最低價格。

接著,土地審裁處以該貨櫃碼頭項目必然會付諸實行為前提,裁斷市場人士願意就該幅土地支付的最高價格。土地審裁處所裁定的最高土地價值,是需要藉工業發展而達至。其所使用的「估值方法」與「估值方法C」類似,但當中並沒有考慮政府放棄進行該工程項目的風險,並據此對該發展項目的價值進行打折。

最後,土地審裁處所計算出的金額為港幣841,828,000元,「相當於對[該幅土地]所作的最佳運用,並同時受惠於該貨櫃碼頭計劃的實現」(Unreported, LDMR 23/1999, 15 October 2014, at para. 389)。

這時,土地審裁處可以計算出該貨櫃碼頭項目,將會為該幅土地所帶來的預期經濟利益的市值。倘若該貨櫃碼頭工程項目能落實進行,港幣841,828,000元(市場的最高出價)及港幣551,157,000元(賣方所要求的最低價格)之間的差額,便會是有關的市值。然而,該工程項目有可能不會付諸實行,土地審裁處因此認為合適的做法,是對圍繞該工程項目的不確定情況,作出百分之五十的調整。然後,土地審裁處將這一乘數運用於港幣841,828,000元與港幣551,157,000元之間的差額上,而得出基於該貨櫃碼頭的建造前景而產生之期望的市場估值(港幣145,335,500元)。

該設有海上通道的土地之價值,是港幣551,157,000元,另外再加上港幣145,335,500元(0.5 x 港幣290,671,000元),即是等於港幣696,492,500元。

補償

對於並沒設有海上通道之土地,要裁斷其在1995年5月5日所具的價值則較為直接。土地審裁處裁定,將該土地撥作工業發展用途,會持續讓該土地享有其最高價值(港幣685,540,000元)。我們並不需要因其不確定性,而對其所具的價值進行打折,因為很重要的一點是,土地審裁處裁定當該海上通道被移除後,有關的工程項目肯定將會進行。

因此,政府支付給申索人的補償金額應為港幣10,952,500元(港幣696,492,500元 – 港幣685,540,000元)。

上訴法庭的裁決

上訴法庭所須審理的案件,包括上訴案件及交相上訴案件,而當中產生了一連串的估值問題。一個重要的問題是,法院會將一項法律上的假設所產生的影響限制至甚麼程度,以避免其與現實情況脫節。

終審法院在Penny’s Bay一案中裁定,需要分別對設有和並沒設有海上通道之土地的價值進行認定。此外,終審法院亦裁定,我們應當假設在進行估值當天,有關的填海工程已經開始進行。如此,我們是否可以說,在對並沒設有海上通道之土地進行估值時,將政府會落實興建貨櫃碼頭的市場預期之上升列入考慮範圍之內,是一種合適的做法?答案如果是肯定的話,這將會減少政府所需給予該土地擁有人的補償,因為該工程項目包含對道路基礎設施的重大投資,而此等投資將會大大提升該並沒設有海上通道之土地的價值。

然而,上訴法庭對該問題的答案是否定的。上訴法庭裁定,這純粹是一項法律上的假設,並無其他;而法庭亦假定,在進行估值當天,該海岸通道的填海工程已經開始進行。「這並不意味著該法律上的假設,將會對有關該項假設性的銷售所作的預期構成影響」(第73段)。該項估值,是否關乎該等設有或並沒設有海岸通道之土地的價值,我們只有同一的預期。基於該項與海岸通道有關的填海工程已經展開的假設,我們不能假定,該貨櫃碼頭工程項目將付諸實行的可能性會有所增加(而具有相同含義的市場預期亦會有所提升)。

Penny’s Bay一案中,關於「相同的市場預期,規限了設有或並沒設有海上通道之土地的價值」的這一觀點,是以在進行估值當天,該海上通道仍然存在,並沒有任何填海工程展開這一事實作為基礎;所以,以當時已經有填海工程展開,該貨櫃碼頭項目落實進行的可能性亦因而有所增加作為基礎,來對該土地進行估值(有如土地審裁處在確定該「其後價值」時所作的一般),這做法顯然是錯誤的。

上訴法庭的處理方法,將該項與估值有關的法律上假設所產生的影響減至最低。一項估值方法假如是將其假設推演成為該等假設的邏輯性結論,那麼它必然是既複雜,又不具確定性。上訴法庭的判決第75段所作出的以下評論,也許是針對有關缺陷而作出的:-

[該幅土地]需要在參考了相同的當前市場狀況後(而並非參考兩個不同時點的市場狀況,一個是在填海工程進行「之前」,而另一個則是在填海工程進行「之後」)才會進行估值,而唯一的分別是……一項估值的進行,是以該土地附有海岸權利作為基礎;而另一項估值的進行,則是以該土地並沒附有海岸權利作為基礎……。倘若採納其他的處理方式,便會有更多變數納入該項方程式中,以致無法對該海岸權利的價值作出準確衡量。

在英國的判例法中,有非常強烈的,反對試圖(該項有名的Pointe Gourde原則,建議識別一個並無發展計劃的領域(no scheme world))在假設性的過去中,對可能會或不會發生的事情作出探究。Lord Denning在這方面所提出的,是估值師必須讓其想像力「得到釋放」(Myers v Milton Keynes DC [1974] 1 WLR 696, at 704),但這一說法目前也許已經不合時宜。就規劃方面的假設而言,「我們不應就過去可能會或不會發生的事情作出假設……倘若我們將時間一直往後推移,便會發現,將會有甚麼情況發生的假設,必然是一項接一項而來,從而難以達至一個令人信服的結論」 (參見 Fletcher Estates (Harlescott) Ltd v Secretary of State for the Environment [2002] 1 WLR 438一案)。

正如Penny’s Bay一案的情況般,Pointe Gourde原則並沒有被援引。然而,該等以假設為依據的估值方法,不論是關於一個並無發展計劃的領域將會有甚麼發展潛力,又或是依據一項法律上(但並非真實)的假設,市場將會作出如何的反應,這一切其實都只屬臆測。

然而,Penny’s Bay一案認為,相同的市場預期,會對設有或並沒設有海岸通道之土地的估值作出規限,這一看法可能有錯。該海上通道所進行的填海工程,應當會給市場發放出一個訊息,就是認為該貨櫃碼頭的建設工程很可能會開展的說法,似乎是言之成理,而且也沒有與該要求估值師所作的估值,須盡可能與社會的實際情況接近的原則有所抵觸。然而,在Penny’s Bay一案中,估值師被禁止採取下一步行動,根據該項原則來對該幅土地進行估值。

上訴法庭認為,Lord Hoffmann在終審法院的判決中所作出的一些評論,為該庭的處理方法提供了依據。但個人認為,Lord Hoffmann只是指出(在第45及46段),假如對設有海上通道及並沒設有海上通道之土地所進行的估值,均包含了將會有陸上通道興建,從而獲得提供新交通設施(使該幅土地究竟是否設有海上通道,都已變得無關重要)等方面的預期,那麼,兩者之間在土地價值方面的差距,也許並不會太大。Lord Hoffmann就上述作用所作出的評論,完全沒有觸及估值師可能會重新考慮某項假設會對其估值所構成的影響。

上訴法庭在Penny’s Bay一案中的裁決,對估值師具有重要的含義。根據該案,他必須為該等根據法律上的假設而作出的推論設下底線。即使有關的推論對他而言是清晰明確,並符合他根據法律規定所須作出的假設(因而不會被視作假裝或虛飾),但是這條底線依然必須設定。

這一處理方法是否會被嚴格依從,未來的案件將會對其加以驗證。

Jurisdictions: 

Fortune Chambers 大律師

楊業明是執業大律師。他撰寫了一本關於在香港不當得利法律的著作,並是香港海事法執業者卷冊的投稿人。他曾就多個執業領域發表專業研討會,包括信用狀、跨境禁令、土地補償和國際私法。