Cheermark Investment Ltd v. Director of Lands
上訴法庭
民事上訊案件2016年第165、184號
高等法院首席法官張舉能, 上訴法庭法官袁家寧, 上訴法庭法官關淑馨
2017年11月1、2、24日

土地法 — 收回土地 — 補償 — 政府租契 — 限制用途為「住宅房屋」,禁止作店舖用途 — 政府默許∕放棄用途契諾 — 第12(b)條不阻止就默許用途作補償 — 《收回土地條例》(第124章)第12(b)條

用字和短語 — 「住宅房屋」

[《收回土地條例》(第124章)第12(b)條]

根據一份在1917年批出的政府租契(該租契),兩名申請人擁有某幢位於土地(該土地)上的多層建築物的地下單位(該等物業),該租契限制該土地用於「開墾,興建住宅房屋、工場、工廠、倉庫或相近目的」,不用經事先同意(該契諾)。佔用許可證給標上「住用許可證」並述明該建築物作「住用用途」。地下處所是作店舖之用,其他樓層作住宅之用。政府收回該土地,兩名申請人根據《收回土地條例》(第124章)(《條例》)第6(3)條要求補償。在兩宗案之中,土地審裁處(審裁處)參考1903年《公共衛生及建築物條例》(Public Health and Building Ordinance)(1903年條例)第6(22)條賦予「住用建築物」的定義,解釋該契諾中的「住宅房屋」,即是「任何建造、使用、改裝以完全或部分作人類居住用途的建築物」,然後裁定,假如該建築物主要是作住宅用途,店舖用途是予以准許的;短語「或相近目的」涵蓋商業用途,因此同類法則(the ejusdem generis rule)不適用。根據其中一名申請人的交替案情,審裁處裁定政府明知該等物業被用作店舖至少50年,但沒有採取執法行動,放棄了該契約和《條例》第12(b)條,即「凡根據政府租契持有土地而不按照政府租契的條款使用土地,則不得就該項使用給予補償」並不阻止按照默許用途作補償。地政總署署長上訴,論據是補償應該是在住宅用途的基礎上作評估的。

裁決 –駁回上訴:

該契諾是否准許該等物業作店舖用途

  • 審裁處裁定該契諾准許該等物業作店舖用途,在法律上犯了錯。首先,「店舖」不符合「住宅房屋」的正常涵義(引用Penny’s Bay Investment Company Ltd v Director of Lands (No 2) (未經彙報,FACV 1 & 2/2017,[2017] HKEC 2180)、HKSAR v Fugro Geotechnical Services Ltd (2014) 17 HKCFAR 755)。(見第36、38、111段)
  • 其次,審裁處以1903年條例裡「住用建築物」的法定定義為依據是張冠李戴。除了別的之外,表面上,「住宅房屋」和「住用建築物」的涵義似乎大不相同,1903年條例的背景和目的與該契諾的亦有天淵之別。此外,並無證據證明,當政府和承租人訂立該租契的時候,他們是預定用「住用建築物」的法定定義,或者給「住宅房屋」一個特別的涵義(引用Pandix Ltd v Hui Kam Kwei(未經彙報,LDCS 4000/2009,[2010] HKEC 1577);有別於Mexx Consolidated (Far East) Ltd v Attorney General [1987] HKLR 1210、Raider Ltd v Secretary for Justice [2000] 3 HKLRD 300、Incorporated Owners of Wing Ming Industrial Centre v Mantex Supplies Co Ltd(未經彙報,HCA 1505/2007,[2007] HKEC 1782))。(第38–39、42、44、49–50段)
  • 第三,即使主要用途是相關測試,該建築物每一部分都應該以家居用途為主;而考慮處所上活動的累積效果時,主要用途和附帶用途之間應該有一種聯繫。在這宗案件之中,店舖用途和家居用途是截然不同的兩種用途(引用Mexx Consolidated (Far East) Ltd v Attorney General [1987] HKLR 1210、Raider Ltd v Secretary for Justice [2000] 3 HKLRD 300、Pandix Ltd v Hui Kam Kwei(未經彙報,LDCS 4000/2009,[2010] HKEC 1577))。(見第52段)
  • 第四、審裁處同樣錯在給予該契諾裡「或相近目的」一個廣泛的解釋。這應該被解釋為用途與任何指明目的「相近」。店舖用途與「住宅房屋」或其他指明的目的沒有相近的目的。(見第54、58段)
  • 政府有否放棄該契諾
  • 審裁處裁定該契諾被放棄了。然而,基於審裁處認定的事實,並沒有理據撤銷審裁處的裁定。(見第70、72段)
  • 政府可否以《條例》第12(b)條為依據
  • 審裁處對《條例》第12(b)條的解釋也是正確的。鑒於立法歷史,第12(b)條的立法原意不是排除放棄或摒棄政府租約中的契諾。此外,考慮到用途已獲默許及該契約已被放棄,審裁處的解釋,即在收回土地日期,該土地的用途符合該租契的條款,符合兩項原則,一是政府收回土地時的補償主體是申索人的房地產和土地權益,一是補償必須根據任何潛在的合法用途作評估(引用Director of Lands v Yin Shuen Enterprises Ltd (2003) 6 HKCFAR 1)。(見第86–87、90–92段)
  • 最後,既然沒有明確的相反涵義,第12(b)條的「政府租契的條款」不是指該租契的「明確條款」。根據等價原則,收回土地時所強調的,是在符合法定限制的情況下,作出十足並公平的補償(引用Attorney-General v Horner (1884) 14 QBD 245;考慮The Queen v Board of Arbitrators, ex parte Attorney General (1955) HKLR 47、Re A Compensation Board, ex parte Attorney General [1971] HKLR 338)。(見第106–107段)

上訴

這是兩宗上訴案。土地審裁處就政府收回土地時應付第一和第二申請人的補償作出判決;地政總署署長不服判決,提出上訴。案情已在判決書詳細列出。

Jurisdictions: 

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