Church Body of the Hong Kong Sheng Kung Hui v Commissioner of Inland Revenue
上訴法庭
高等法院民事上訴2010年第41號
高等法院上訴法庭法官張澤祐、袁家寧及高等法院原訟法庭法官區慶祥
稅務
2014年9月11日

稅務 — 利得稅 — 購入土地並持有作資本資產 — 如納稅人決定重建並提出換地申請,是否代表他把持有土地的意向由資本性改為經營業務的用途,抑或只不過是為處置土地而提升資本資產

兩名納稅人(下稱「T」)均為慈善機構。自1930年代起,T持有一些土地(下稱「舊地段」),該址一直為孤兒院。在1980年代,T認真考慮把孤兒院搬遷,重新發展舊地段。在1990年初,T委託建築師申請規劃許可重新發展舊地段。1990年7月,城市規劃委員會批准了T的一項重建項目。1990年12月,T向政府申請換地,以興建住宅。1993年5月,政府批准換地,但須補地價7.04億元。1993年8月,T考慮過多個地產發展商的建議書後,接納了發展商CK的投標,成立了一間合資企業重新發展舊地段。1993年11月,T把舊地段退回政府,以換取新批出的土地(下稱「新地段」)。1993年12月,T和CK訂立合資協議,發展新地段作私人住宅用途。在1998年(當時發展項目已完工)至2006年間,T把獲分配的樓盤單位出售,獲利11.19億元。評稅主任向T作出利得稅評稅,理由是,雖然T最初購入舊地段是作為資本資產,但早在1989年9月或最遲1990年12月前,他們已有意將地皮改為經營業務的用途。稅務上訴委員會(「委員會」)維持對評稅的決定。T以案件呈述方式反對委員會決定的上訴但被法官駁回。T不服上訴至上訴法庭。

裁決 - 判上訴得直,把案件發還委員會:

  • 如果最初持有物業是用作投資,後來把物業出售,並為出售而作出提升物業價值的舉動,則這些舉動並不一定代表擁有人有把物業改作經營業務的意圖。
  • 究竟委員會裁定意圖的轉變發生在1989年或1990年,是否在法律問題上犯錯,要解答問題,必須對由委員會所裁斷及使其得出結論的事實進行審查。然而,對以案件呈述方式提出的法律觀點上訴,法庭可干預的範圍有限,因此上訴法庭只有在上訴所針對的決定與「那真正的和唯一合理的結論」不相矛盾下,才會認定有法律上的錯誤。
  • 購入舊地段時,原先目的是用作孤兒院,而非為經營業務,但舊地段已不能再用作孤兒院,而T又意欲處置該地,則將其變現並不代表他們已開始進行地產發展業務。即使T有作出舉動,例如委任專業顧問處理重建工作、申請規劃許可和申請換地,亦不代表他們已開始進行地產發展業務。這些舉動只是變現土地過程的一部分,以在處置該地時盡量提高利潤。
  • 委員會在法律上犯錯,錯誤裁定T在1989年前或1990年已有意向上的改變,但當時T只不過是參與處理舊地段的變現,期間並沒有成為地產發展商從事樓宇買賣的業務。
  • 由於T在上訴時沒有堅持他們從來沒有改變意圖這個論點,因此案件必須發還委員會,去考慮意圖轉變是發生在1993年8月、在1993年12月、抑或其他日子(但1989年9月或1990年12月除外)。
  • (附帶意見)儘管香港的案例有相反意見,但在稅收法上訴中,即使文件沒有隨呈述的案件附上,在有需要的情況下,亦可在上訴聆訊出示該文件以作解釋。不過,參照由委員會裁斷的事實,已足以處理此上訴,因此法庭沒有必要就此事作出決定。

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