Kwang Qian Wen Marie v Kwan Kit Yuk
區域法院
區院民事訴訟案2013年第3555號
區域法院暫委法官何展鵬
土地法
2016年1月5日

合作投資物業以求在買賣成交前轉售 — 協議可有隱含條款是關於在買賣成交前仍未轉售的情況下退還由一方分擔的款項

原告人和被告人在2010年3月12日或前後日子口頭協定(「第一份協議」)各出資一半合購一個單位(「該物業」),目的是在買賣成交前轉售該物業。她們亦協定平均分擔2012年11月買賣成交日期前須就該物業支付的訂金及部分繳款(「成交前繳款」),該物業會以被告人名義購買,由她以信託形式代原告人和被告人各持一半權益。被告人會負責處理所有與該物業有關的事務並物色轉購人。根據第一份協議,被告人先與發展商訂立臨時買賣協議,之後再訂立正式買賣協議。數天後,被告人應原告人的要求,簽立一份信託聲明書,聲明她(指被告人)以信託形式代她自己和原告人持有各以分權共有人身分持有的權益。被告人之後兩年都找不到轉購人。打從2012年6月開始,原告人和被告人基於買賣成交前未能轉售該物業這一假定,商議多個選擇。買賣成交日期當天,被告人獨自與發展商完成買賣該物業,但拒絕退還原告人分擔的款項。原告人的案情指,第一份協議有一條隱含條款,就是在買賣成交前未能轉售該物業的情況下,兩方到時議定的一方會獨自與發展商完成買賣,並退還由另一方分擔的成交前繳款(「原告人的隱含條款」)。原告人進一步聲稱,兩方大約在2012年7月訂立第二份協議,據此,被告人會獨自與發展商完成買賣,成為該物業的唯一實益擁有人,並會退還原告人她所分擔的成交前繳款。原告人針對被告人提起訴訟,要求被告人退還她所分擔的款項,指稱被告人不退還款項,就是違反(其中包括)第一及∕或第二份協議。審訊時,被告人申請再修訂答辯書的許可,要求提出多一條隱含條款,即協議隱含任何一方一旦未經另一方同意而違反或退出合夥協議,就不會獲退還已付訂金,因為臨時買賣協議和正式買賣協議的條款都產生一項不可抗拒的推論,就是協議雙方都有意隱含這條為賦予合約商業效能而有必要隱含的條款(「被告人的隱含條款」)。

裁決 –作出對原告人有利的判決:

兩方的隱含條款都不應隱含於她們的協議之中。買賣成交前未能轉售的可能結果不止一個,這個事實顯示第一份協議很可能是一份不包含原告人的隱含條款的有效協議。原告人的隱含條款規定一方向另一方退還後者分擔的成交前繳款,但除了別的以外,它未有考慮到樓市情況或該物業的價格。道理很簡單,譬如說,如果市價跌至低過樓價,兩方都不會想由自己一人買入該物業,除了買賣成交後的開支外,還要即時虧蝕差額;另一方面,如果市價在買賣成交時上升至超過樓價一大截,兩方就會極想由自己一人持有該物業或根據第一份協議持有一半權益。在任何一種情況之下,兩方根本不可能議定由哪一方獨自與發展商完成買賣。

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