Wide Power Corp Ltd v Manhattan Court (IO)
原訟法庭
高院民事訴訟案2013年第1485號
原訟法庭法官陳江耀內庭聆訊
土地法
2015年7月31日

註冊 — 待決案件 — 提出反申索,要求法庭頒令強制原告人拆除處所內的違例建築工程 — 不可註冊為待決案件

原告人是某建築物中一個單位的業主,被告人則是業主立案法團。原告人針對被告人提出申索,要求各種濟助。被告人提出抗辯及反申索(「反申索」),指稱原告人或眾前業主違反公契,擅自在該單位搭建僭建物(「違例建築工程」)。被告人反申索要求的,包括要求法庭頒令強制原告人拆除違例建築工程,回復該單位的先前狀況。被告人針對該單位,把反申索註冊為待決案件(lis pendens)。原告人採取步驟拆除違例建築工程,並向法庭申請把反申索在土地註冊處的註冊撤銷的命令。被告人聲稱原告人未完成拆除工程,拒絕撤銷註冊。原告人在法庭聆訊其申請之前,將該單位售予第三者。聆案官那時駁回原告人的申請。原告人提出上訴。

裁決 — 上訴得直:

  • 如果反申索是以人為對象的申索,與被告人現時接納的一樣,裁定反申索成立的判決將不會對其後真誠(bona fide)買方或承按人具約束力。法官因此認為沒有理由可解釋為何反申索應獲准註冊。既判案件(Res judicata)的原則在被告人與該單位的其後真誠買方或承按人之間並不適用。判決也與業權無關,不過業權可以是現時業主違反公契的證據。對其後買方或承按人具約束力的,是已經註冊的公契。即使反申索沒有註冊為待決案件,該單位任何真誠買方或承按人均不能取得該單位業權卻不受公契約束。如果在有關交易完成前有違反公契之處,買方或承按人須就此履行公契的義務。如果業主向買方轉讓處所時,覆蓋了違反公契之處,買方便可根據合約,要求前業作出補救。
  • 至於通知的問題,根據《土地註冊條例》第4條,如果判決(或待決案件)沒有註冊,那麽,即使其後買方接獲有關該判決(或該待決案件)的實際通知,該其後買方的轉讓仍會享有較高優先權。如果註冊的重要性在於向其後買方發出申索通知,而該申索又不是就財產的任何所有人權益或押記提出,發出通知的方式便無理由只限於在土地註冊處註冊,也無理由強制註冊,以失去優先權作為懲罰。向潛在買方發出違犯公契的通知是有很多方法的。因此,第4條不應是為了這些目的而強制註冊,它的目的是強制註冊有關財產的權益或押記的申索的判決(或待決案件)。這會便利追蹤和查明業權。
  • 上述條文及《土地註冊條例》的其他條文,即第2條、第3(2)條、第5條、第5A條、第14條、第16條及第17條,規定申索土地財產的所有人權益或權利的待決案件必須註冊,並加以規管。它們亦規管待決案件中申索的優先次序。再註冊待決案件的需要,是基於要確保它是一宗尚待裁決的申索案。註冊待決案件的目的,不是通知物業的其後買方或承按人該物業內有被指違反公契之處,也不是通知有人提出申索,要求回復該物業內部的狀況,就如在反申索中所要求的一樣。

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