Yes Profit Investment Ltd v Mainly Tone Co Ltd

原訟法庭
高等法院民事訴訟2008年第2656號
特委法官周家明資深大律師
土地法
2013年6月18-21、24、28日及10月8日

欠妥之處是否影響業權本質且即使作出應盡努力亦不可能發現,以致買方有權在限期過後提出要求

原告人同意向賣方購買物業,而臨時買賣合約及正式買賣合約(分別稱為「臨時合約」及「正式合約」)

物業作出了描述。但兩份協議均沒有為賣方同意出售的店鋪劃定邊界。原告人提出了兩項要求:一,店內的洗手間是否違例建築工程;二,店內一個劃一連續的加高地台超出有關土地的邊界,它是否違例建築工程並佔用政府土地。

賣方回覆指,這兩項要求為新的要求,並且逾時提出,故根據正式合約,原告人須當作已放棄對業權提出反對。原告人沒有完成買賣,賣方因此沒收臨時訂金和加付訂金。原告人入稟追討此等款項及喪失議價能力的賠償,賣方則提出反申索,指原告人不當地悔約。

裁決 - 判原告人勝訴,除其他事項外

相關情況顯示,雙方的意圖明確,就是所訂的描述應包括加高地台所佔的整個範圍。因此,賣方並不擁有它同意出售的物業中某一部分的業權。

原告人有權基於佔用政府土地的理由期限過後提出要求。相對於店舖的面積,該佔用的範圍非常大,而且原告人即使作出應盡的努力亦不可能會發現。不過,雖然洗手間有欠妥之處,但並不影響業權本質。要拆除洗手間和排水渠接駁處及使店鋪恢復原狀,難度和費用亦不高。

因此,原告人對該物業具有衡平法留置權,可留置足以支付他被由賣方沒收及應由賣方支付的訂金。然而,法庭不會就喪失議價能力判給賠償,理由是原告人未能根據相對可能性的衡量準則,證明該物業於2007年8月16日的公開市價高於正式合約下的合約價格。

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