土地法

民事訴訟程序 — 押記令 — 解除 — 原告人和被告人共同擁有的物業 — 出售物業令 — 法庭無權命令一方在完成出售前,自費解除針對物業的押記令 — 第31號命令第1及2條規則沒有賦予司法管轄權作出這樣的命令 — 《高等法院規則》(第4A章,附屬法例)第31號命令第1、2條規則及第50號命令 土地法 — 共有權 — 出售令 — 押記令 — 法庭無權命令一方在完成出售前,...
六月 2018
土地法 — 土地業權∕出售 — 收款條款 — 是否證明付款的不可推翻的證據 — 賣方申索未支付的購買價 — 是否由於協議及轉讓契的付款條款而敗訴 — 條款是否產生對買方有利的「合約不容反悔」 — 第18(1)條是否適用於使賣方申索敗訴的情況 — 《物業轉易及財產條例》(第219章)第18(1)條 字眼及用語 — 「足以解除」 — 《物業轉易及財產條例》(第219章)第18(1)條...
六月 2018
A. 前言 未經核准的建築工程和屋宇署所發出的命令,向來是物業轉易訴訟的焦點所在。然而,對物業的業權構成影響的政府通知,並非單單只有屋宇署所發出的命令;另一些往往被人忽視的,是根據《消防安全(建築物)條例》(第572章)(下稱《條例》)第5條所發出的消防安全指示。事實上,香港經常有個別的物業和大廈接獲該等指示,而該等指示大多是要求對某項物業進行改良或改建工程,又或是涉及大廈的逃生方法、...
五月 2018
土地法 - 強制售賣供重建 – 地段估價 - 「婚後」價值 – 有關地段的公開市場價值是否應包括相鄰地段的合併重建潛力 - 按照附表2第2條要求的底價只顧及地段「本身」的重建潛力 - 《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(第545章)附表2第2條 用字和短語 — 「本身」 — 《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(第545章)附表2第2條 X是土地(「有關地段」)的主要擁有人,...
三月 2018
土地法 — 收回土地 — 補償 — 政府租契 — 限制用途為「住宅房屋」,禁止作店舖用途 — 政府默許∕放棄用途契諾 — 第12(b)條不阻止就默許用途作補償 — 《收回土地條例》(第124章)第12(b)條 用字和短語 — 「...
二月 2018
上世紀60年代後期,香港的大型物業發展項目(例如:美孚新邨)陸續興建,政府因此於1970年6月通過《多層建築物(業主法團)條例》(第344章),就業主立案法團的成立,以及業主管理其自身樓宇方面,為其提供一個基本法律框架。該條例於1993年進行「現代化」,並予以大幅修訂,及被重新命名為《建築物管理條例》(以下簡稱《條例》),目的是協助大廈業主成立業主立案法團,並就大廈公用部分的管理,...
一月 2018
在去年11月的《香港律師》中,筆者討論了上訴法庭就Penny’s Bay Investment Co Ltd v Director of Lands (Unreported CACV 115/2015, 19 May 2016) 一案所作的裁決。終審法院現時亦就相關的估值問題,推翻了上訴法庭的裁決 (Penny’s Bay Investment Co Ltd v Director of...
十二月 2017
政府租契 — 條件 — 獲批地人有義務接手道路的維修及相關責任 — 按照對特別條件的恰當解釋,義務是否延伸至承托道路的人造斜坡 根據一份新批租約,X是一幅土地(「該地段」)的擁有人,政府批出該地段租約作興建私人鄉村俱樂部用途。進出X的鄉村俱樂部的路只有一條,這條路位於該地段範圍之外。這條路最初在新批租約簽立之前已經築成(「舊路...
十一月 2017
業權∕出售土地 — 轉讓契 — 申請下令簽訂確認性轉讓契以糾正錯誤 — 被告人公司於法律程序展開前早已解散 — 被告人不存在,故法律程序並非妥為構成 — 原告人不能倚賴第25A條要求法庭提名某人替被告人簽訂確認性轉讓契 — 《高等法院條例》(第4章)第25A條...
六月 2017
《物業管理服務條例》(第626章)(下稱 《條例》)由2016年10月起實施。《條例》旨在透過發牌照予經營提供物業管理服務業務的公司和個人,推動物業管理服務業行事持正,提升標準。「物業管理服務」的定義在《條例》的附表1訂明,包括(1)關乎物業和設施的一般管理服務及(2)物業管理服務的行政方面,如關乎物業的財務及資產管理、人力資源管理和法律服務。 根據《條例》,將成立物業管理業監管局 (下稱...
二月 2017
共有權 — 分劃財產 — 根據第6條申請出售土地的命令 — 證明造成了「極大艱苦」 某女士(「該女士」)被判定破產。她與父親(「該父親」)以聯權共有人形式持有一個單位物業(「該物業」)。破產案受託人依據《破產條例》(第6章)第60條及《分劃條例》(第352章)第6條,申請出售該物業的命令。該物業在二手市場的估值價為290萬港元,...
一月 2017
香港政府於2016年11月4日宣布將修訂《印花稅條例》以把所有住宅物業交易的「從價印花稅」稅率劃一調高至15%,2016年11月5日生效,冀藉此為住宅物業市場降溫。 新稅率遠高過目前機制下被稱為「雙倍印花稅」(「從價印花稅」第1標準稅率)介乎4.25%至8.5%的稅率;「雙倍印花稅」適用於非香港永久性居民及∕或買家在置業時已經擁有另一住宅物業的情況。 新「從價印花稅」稅率重點...
十二月 2016
在政府興建迪士尼樂園之前,竹篙灣本應計劃用作建造10號及11號貨櫃碼頭,但有關工程一直未見進行。許多年以後,當政府要興建迪士尼主題樂園時,竹篙灣的填海工程才告展開。可是,政府在1995年5月根據《前濱及海床(填海工程)條例》(第127章)(下稱《條例》)所發出的法定通知,具有終絕申索人(其為一幅與有關海域毗連的土地之擁有人)享有的海岸權利的即時效力。...
十一月 2016
合作投資物業以求在買賣成交前轉售 — 協議可有隱含條款是關於在買賣成交前仍未轉售的情況下退還由一方分擔的款項 原告人和被告人在2010年3月12日或前後日子口頭協定(「第一份協議」)各出資一半合購一個單位(「該物業」),目的是在買賣成交前轉售該物業。她們亦協定平均分擔2012年11月買賣成交日期前須就該物業支付的訂金及部分繳款(「成交前繳款」),該物業會以被告人名義購買...
四月 2016
共有權 — 分劃 — 放債人與身為物業財產分權共有人的借款人訂立借貸協議 — 借款人在物業財產中的一半權益被用作還款保證 — 隨著借款人拖欠還款,放債人成為第3(1)條所指的「對該財產有權益的人」 — 出售物業財產是否較分劃帶來更大裨益 本案兩名被告人(以下分別稱為D1及D2)...
三月 2016
建築物管理 — 更改用途 — 把建築物的用途更改至大大有別於佔用許可證所指明的用途 — 該更改並無違反公契下關於禁止把處所作非法用途的條款 — 《建築物條例》(第123章)第25條 原告人是某幅土地其中三段的擁有人兼發展商。原告人在該三個地段上各建一幢大廈,該三幢大廈每層以公用走廊相連、共用同一部升降機,實際上無異於單一幢大廈(下稱「該大廈」)。...
二月 2016
政府租契 — 對“appertain”的詮釋 — 地段以外的斜坡如果對地段內建築物的結構是不可或缺的及∕或對地段上的樓宇及構築物的存留是必要的,便與地段有關,也就是“…appertain unto the same” X是兩地段土地(「該兩地段」)的擁有人,該兩地段受到政府租契規限。政府租契被當作已包含第6條條款,該條款規定X,除了別的以外,必須修理屬於(“belong or...
二月 2016
與訟方 — 姓名保密 — 指披露姓名將令與訟方感到尷尬、蒙受不便或受到精神困擾,並不足以支持法庭頒予姓名保密令,即使與訟方健康狀況受影響,情況亦然 在土地審裁處席前進行的法律程序中,與訟其中一方(下稱T)向審裁處申請姓名保密令,聲稱自己患有長期抑鬱症,又指公布判決必會令自己的身份公諸於世,對自身健康狀況造成影響。 裁決 — 駁回申請﹕ 指披露姓名將令與訟方感到尷尬、...
一月 2016
丁屋政策 — 地政總署署長的決定可會接受司法覆核 Hung Hing v Director of Lands [2015] HKEC 1945 上訴法庭 民事上訴案件2015年第118號 高等法院首席法官張舉能 上訴法庭法官張澤祐 上訴法庭法官關淑馨 2015年9月17日 眾申請人是新界多塊土地(「該等土地」)的註冊擁有人,他們根據丁屋政策向分區地政處(「地政處」)...
一月 2016
註冊 — 待決案件 — 提出反申索,要求法庭頒令強制原告人拆除處所內的違例建築工程 — 不可註冊為待決案件 原告人是某建築物中一個單位的業主,被告人則是業主立案法團。原告人針對被告人提出申索,要求各種濟助。被告人提出抗辯及反申索(「反申索」),指稱原告人或眾前業主違反公契,擅自在該單位搭建僭建物(「違例建築工程」)。被告人反申索要求的,包括要求法庭頒令強制原告人拆除違例建築工程,...
十一月 2015