Gigabillion Asia Pacific Ltd v Sino Dynamic International Ltd

高等法院原訟法庭
高等法院民事訴訟2011年第1053號
高等法院原訟法庭暫委法官陳靜芬
土地法
2014年4月3日

土地法 — 土地業權/出售土地 — 多層建築物內的單位 — 單位業主有潛在責任為正在進行的法律訴訟向業主立案法團基金支付分擔費用 — 提供的彌償不足以彌補法律責任

被告人同意出售某工業大廈(下稱「該大廈」)內一單位(下稱「該物業」),而原告人亦同意購買該物業(下稱「該協議」)。原告人就該大廈的業主立案法團(下稱「該法團」)在五項正在進行的法律程序(下稱「該等訴訟」)中須承擔的訟費提出要求。被告人指,管理基金有足夠盈餘應付相關訟費,故要求共同擁有人支付分擔費用的機會不大。再者,被告人提議撥出25,000元作為保證金,以及為原告人就該等訴訟而需分擔的任何訟費作出彌償。原告人沒有接受被告人的提議。隨後,買賣沒有按約定完成。被告人指,由於原告人沒有履行該協議,於是沒收了原告人支付的訂金(佔售價的15%)。原告人則指,它有權終止該協議及取回訂金,因為被告人既沒有回應它提出的要求,亦未能證明擁有該物業的妥善業權。

裁決 - 判原告人勝訴:

  • 業主立案法團的法律責任應由法團根據《建築物管理條例》(第344章)第20條設立的基金支付。業主可能不時需要支付分擔費用。當法團要求業主支付分擔費用,有關法律責任隨即附連於其土地權益,若款項仍未支付,則有關法律責任便會轉移予業權繼承人。若考慮過其性質或程度等事宜後,法庭認為這項法律責任非常特殊,完全超出合理買方的預期,則此法律責任便構成業權欠妥。賣方有責任以毫無合理疑點的極高準則證明自己擁有妥善業權,令買方無須承擔有人能夠針對其作出產權負擔指稱的風險。
  • 被告人沒有回應相關要求,亦未能證明自己擁有該物業的妥善業權。該法團在該等訴訟中的法律責任,以及業主需要為該法律責任支付分擔費用的潛在法律責任,均屬性質特殊,且構成產權負擔。業主立案法團捲入任何訴訟並非常事,更遑論有五項針對不同與訟方的法律程序正在進行。該法團的法律責任從未予以確定。被告人提出的彌償建議,沒有涵蓋該法團的法律責任的全數款額,而且除了由被告人律師所保管的25,000元外,彌償建議沒有提供任何擔保。該物業的合理買方不會預期到該法團須承擔這樣的法律責任。
  • (附帶意見)案中的訂金並非如原告人所指會構成罰款。由於買賣完成期達四個月,而且被告人允許原告人在買賣完成前進出該物業,故為了補償被告人,雙方協議把訂金定為15%,這份屬有理可據。因此,如果結論與法院所作的相反,即原告人不當地沒有履行該協議,則被告人便有權沒收相關訂金。

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