Hong Kong Mansion, Causeway Bay (IO) v Bothlink Ltd

上訴法庭
民事上訴2012年第184號
林文瀚副庭長、張澤祐法官、袁家寧法官
土地法
2014年2月11日

土地法 - 物業管理 - 公用部分 - 建築物的「空隙」 - 是否公用地方 - 是否保留給發展商或轉讓予被告的先前業權持有人

P是一幢23層高建築物的業主立案法團,大廈在19和23樓有兩個屋頂層,每層各有封閉式結構及一個水平平台將之分為上層和下層。上層安置了機房供電梯設備,屬公用地方。D佔用下面的下層區域(「中空」)。根據大廈公契執行的第一個分配備註指出買方授予「供應商......完全權利和特權來持有、使用、佔用及享用所有這些剩餘的自給自足部分......平坦屋頂和其他屋頂......和其他部分(並非擬用於共同所有人和共同佔用人的共同享用......)」。P向D提出法律程序,辯稱結構的整體,包括中空均為公用地方,而D是一個侵入者。D辯稱,就相關業權契據的物業轉易及適當建設的問題,發展商已將使用及佔用結構下層的獨家權利分配予其名義前身。基於第一個分配、經核准的建築圖則和專家證據,暫委法官發現發展商沒有為自己預留例外範疇,擬用於共同所有人和共同佔用人的共同享用;而中空屬例外部分,因為它們擬用於共同享用,考慮因素為:(a)在建築時,它們已從各自屋頂的其餘部分獨立分隔,無法從外面進入;及(b)它們只用於提供對電梯並溢出的擴充範圍,並支持平台的維修。D提出了上訴。

裁決,上訴駁回,如下:

• 第一買方有權在執行第一分配時進入其物業,因此雙方至此必須同意公共地方由什麼構成。因此,「擬用於共同所有人和共同佔用人的共同享用」的用字必須參考各方在執行第一分配時的意圖。

• 在第一分配時的事實矩陣對P有利。建築涵蓋的地面面積在經核准的建築圖則中沒有被納入建築面積和建築體積計算。平面圖也沒有劃分上下層的使用。平面圖表示,發展商只將結構列為升降機械的封閉區,而那是公用地方。此外,沒有通道可以進入結構的下層。這表明,第一次分配時,除純粹作為升降機械的封閉區外,並沒有意圖使用下層。

• 因此,法官有權確定整個結構(包括上層及下層)均指擬用於共同享用,而發展商並沒有預留上下層供自己使用,因此沒有權將中空分配予D 的前身。

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