Yeung Mau Cheung v Ka Ming Court (IO)

原訟法庭
高等法院民事訴訟2010年第615號
高等法院原訟法庭暫委法官施鈞年
土地
2013年7月22–23日及26日、8月9日

逆權管有 - 非業主是否已確立管有業權

約1969年10月起,第一原告人(下稱「第一原告人」)和其母親獨有管有某建築物地下公用部分的兩個部分,並在該址經營小食店(擁有專用水電供應)及用作貯存。兩個涉訟部分均由木板包圍,後來改為鐵閘。約在1983年,第二原告人(下稱「第二原告人」)接替第一原告人母親經營該店。約在2009年,建築物的地下改建為大型購物中心,作為該建築物業主立案法團的被告人(下稱「法團」或「被告人」)開始就涉訟部分對原告人等採取行動。

其後,原告人等以逆權管有涉訟部分為理由提出管有業權的申索。被告人否認根據《時效條例》(第347章)其對涉訟部分的所有權已告終絕,並以公契條文及《建築物管理條例》(第344章)第34I條提出反申索,要求獲得空置管有權及禁制形式的補救,而第34I條列明:「(1) 任何人不可─ (a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用 ......(2) 任何人違反第(1)款,即當作違反......公契對他施加的責任。」

裁決 - 判原告人等勝訴,除其他事項外

原告人等自1969年10月起已連續獨有管有涉訟部分,並具有所需意圖,即使被告人失去管有涉訟部分,因此原告人等已取得涉訟部分的管有業權。此外,根據《時效條例》(第347章)第7(2)條,被告人就收回管有涉訟部分所享有的權利已經於訴訟權產生之日起計滿20年時(即約1989年10月)終絕,而根據《時效條例》第17條,被告人對涉訟部分的所有權已於當其時終絕。

《建築物管理條例》第34I條的目的,是將規定納入所有公契中,使法團可以在公契並無明訂條文的情況下對公用部分的使用進行規管。第34I條並不會僅因有關土地恰巧是由業主立案法團持有,而產生任何新法定訴訟因由,凌駕於透過逆權管有所取得的管有業權。

Jurisdictions

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